Cara Menghitung Biaya Notaris Jual Beli Rumah yang Benar

Cara menghitung biaya notaris jual beli rumah pada dasarnya dilakukan dengan menjumlahkan honorarium PPAT/notaris, BPHTB pembeli, PPh final penjual, biaya administrasi dan pengecekan sertifikat, serta biaya lain yang memang muncul dalam transaksi. Khusus honorarium PPAT, ketentuannya menetapkan bahwa uang jasa PPAT dan PPAT Sementara, termasuk jasa saksi, tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta. Sementara itu, BPHTB mengikuti ketentuan pemerintah daerah setempat sehingga nominal akhirnya dapat berbeda antara satu daerah dan daerah lainnya.

Dengan kata lain, istilah “biaya notaris jual beli rumah” sebenarnya tidak selalu berarti satu jenis biaya. Dalam praktik, pembeli dan penjual perlu membedakan honor jasa PPAT/notaris dengan pajak dan biaya administrasi transaksi. Pemisahan ini penting agar tidak salah menyiapkan dana saat proses jual beli rumah.

Apa Itu Biaya Notaris Jual Beli Rumah?

Biaya notaris jual beli rumah adalah biaya yang berkaitan dengan jasa pejabat yang menangani dokumen dan proses hukum dalam transaksi properti, terutama pembuatan akta jual beli atau AJB melalui PPAT.

Dalam transaksi tanah dan bangunan, istilah notaris dan PPAT sering digunakan secara bergantian oleh masyarakat, meskipun secara fungsi keduanya memiliki kewenangan yang berbeda. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) berwenang membuat akta autentik tertentu mengenai perbuatan hukum atas tanah, termasuk akta jual beli.

Karena itu, ketika seseorang mengatakan “biaya notaris untuk beli rumah”, biaya yang dimaksud sebaiknya diperinci terlebih dahulu.

Secara sederhana, komponen biaya transaksi dapat digambarkan sebagai berikut:

Komponen	Umumnya menjadi tanggungan	Cara menghitung
Honorarium PPAT	Sesuai kesepakatan para pihak	Maksimal 1% dari harga transaksi menurut ketentuan PPAT
BPHTB	Pembeli	Tarif daerah × dasar pengenaan setelah NPOPTKP
PPh final pengalihan	Penjual	Umumnya 2,5% dari nilai bruto pengalihan untuk transaksi non-sederhana
Pengecekan sertifikat	Sesuai kesepakatan/praktik transaksi	Mengikuti ketentuan layanan pertanahan
Pendaftaran peralihan hak	Umumnya pembeli	Mengikuti ketentuan PNBP pertanahan
Dokumen/administrasi lain	Sesuai kebutuhan	Bergantung pada kondisi transaksi

Pembagian biaya antara pembeli dan penjual dapat dinegosiasikan untuk biaya tertentu. Namun, pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak tetap harus mengikuti ketentuan perpajakan yang berlaku.

 

Cara Menghitung Biaya Notaris Jual Beli Rumah

Untuk mendapatkan gambaran yang lebih jelas, gunakan beberapa langkah berikut.

1. Tentukan harga transaksi rumah

Langkah pertama adalah mengetahui harga rumah yang tercantum dalam transaksi.

Misalnya:

Harga rumah = Rp600.000.000

Angka ini kemudian menjadi salah satu komponen penting dalam menghitung honorarium PPAT dan pajak pengalihan.

Perlu diperhatikan bahwa dasar pengenaan pajak tidak selalu dapat dipahami hanya dengan melihat harga jual yang disepakati. Untuk BPHTB, dasar pengenaan dan ketentuan mengenai NPOPTKP mengikuti UU Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah serta peraturan daerah masing-masing.

2. Hitung honorarium PPAT

PP Nomor 24 Tahun 2016 mengatur bahwa uang jasa atau honorarium PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa saksi, tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.

Rumus sederhananya:

Honorarium PPAT maksimal = 1% × harga transaksi

Jika harga rumah Rp600.000.000:

1% × Rp600.000.000 = Rp6.000.000

Jadi, batas maksimal berdasarkan ketentuan tersebut adalah Rp6.000.000.

Namun, angka 1% tersebut merupakan batas maksimum, bukan berarti setiap transaksi otomatis dikenakan tepat 1%. Besaran jasa yang ditagihkan dapat bergantung pada kesepakatan dan pekerjaan yang dilakukan.

Hal ini penting karena sering muncul anggapan bahwa biaya notaris selalu 1% dari harga rumah. Anggapan tersebut tidak tepat jika dipahami sebagai tarif wajib yang selalu sama.

Komponen Biaya Jual Beli Rumah yang Perlu Diperhitungkan

Agar tidak keliru menyiapkan anggaran, jangan hanya menghitung honorarium notaris atau PPAT.

Ada beberapa komponen lain yang dapat muncul.

1. Honorarium PPAT

Honorarium PPAT berkaitan dengan jasa dalam pembuatan akta dan pekerjaan PPAT dalam proses transaksi.

Batas maksimum honorarium PPAT dan PPAT Sementara, termasuk jasa saksi, adalah 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.

2. BPHTB

BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang pada umumnya menjadi kewajiban pihak yang memperoleh hak, yaitu pembeli dalam transaksi jual beli.

UU Nomor 1 Tahun 2022 menetapkan tarif BPHTB paling tinggi sebesar 5%, sedangkan tarif yang berlaku ditetapkan melalui peraturan daerah. Dasar perhitungannya dilakukan setelah memperhitungkan NPOPTKP sesuai ketentuan yang berlaku di daerah tersebut.

Secara sederhana:

BPHTB = Tarif BPHTB daerah × (NPOP − NPOPTKP)

Contoh ilustrasi:

Harga perolehan rumah: Rp600.000.000

Misalnya, untuk keperluan ilustrasi, daerah menetapkan:

• Tarif BPHTB: 5%
• NPOPTKP: Rp80.000.000

Maka:

BPHTB = 5% × (Rp600.000.000 − Rp80.000.000)

BPHTB = 5% × Rp520.000.000

BPHTB = Rp26.000.000

Angka Rp26 juta tersebut hanya contoh perhitungan, bukan angka BPHTB yang otomatis berlaku di semua daerah.

Sebelum melakukan transaksi, periksa Perda atau ketentuan pemerintah daerah tempat objek rumah berada untuk mengetahui tarif dan NPOPTKP yang benar.

3. PPh Final Penjual

PPh final pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada umumnya menjadi kewajiban pihak yang mengalihkan hak atau penjual.

PP Nomor 34 Tahun 2016 menetapkan tarif 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk pengalihan tanah dan/atau bangunan selain kategori rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Terdapat ketentuan tarif khusus untuk kategori tertentu.

Contoh:

Harga pengalihan = Rp600.000.000

PPh final ilustratif:

2,5% × Rp600.000.000 = Rp15.000.000

Artinya, dalam contoh tersebut, PPh final yang dihitung adalah Rp15.000.000.

Perlu digarisbawahi bahwa PPh final ini bukan biaya notaris, melainkan pajak atas pengalihan hak yang menjadi kewajiban pihak yang menerima penghasilan dari pengalihan sesuai ketentuan.

Contoh Lengkap Menghitung Biaya Jual Beli Rumah Rp600 Juta

Agar lebih mudah dipahami, berikut contoh sederhana.

Misalkan:

• Harga rumah: Rp600.000.000
• Honorarium PPAT: diasumsikan 1% untuk contoh
• BPHTB: diasumsikan tarif 5% dan NPOPTKP Rp80.000.000
• PPh final penjual: 2,5%
• Biaya pertanahan dan administrasi: belum dimasukkan karena dapat bergantung pada layanan yang diperlukan

Perhitungannya

1. Honorarium PPAT

1% × Rp600.000.000 = Rp6.000.000

2. BPHTB

5% × (Rp600.000.000 − Rp80.000.000)

= 5% × Rp520.000.000

= Rp26.000.000

3. PPh final penjual

2,5% × Rp600.000.000

= Rp15.000.000

Jika seluruh angka tersebut dijumlahkan:

Rp6.000.000 + Rp26.000.000 + Rp15.000.000 = Rp47.000.000

Namun, Rp47.000.000 bukan berarti biaya yang harus dibayar pembeli kepada notaris.

Angka tersebut merupakan ilustrasi total dari tiga komponen berbeda, yaitu honorarium PPAT, BPHTB, dan PPh final.

Dalam transaksi sebenarnya, pembagian kewajiban dan biaya harus dilihat berdasarkan jenis biaya, peraturan daerah, kondisi properti, serta kesepakatan antara pembeli dan penjual.

 

Apakah Biaya Notaris Rumah Selalu 1%?

Tidak.

Angka 1% sering disebut karena PP Nomor 24 Tahun 2016 menetapkan batas maksimum honorarium PPAT dan PPAT Sementara, termasuk jasa saksi, sebesar 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.

Jadi, cara memahami aturan tersebut adalah:

1% = batas maksimal honorarium PPAT, bukan tarif wajib untuk setiap transaksi.

Misalnya harga rumah Rp500 juta, maka batas maksimal berdasarkan rumus tersebut adalah:

1% × Rp500.000.000 = Rp5.000.000

Jika PPAT mengenakan honorarium di bawah angka tersebut sesuai kesepakatan dan cakupan pekerjaannya, maka biaya yang dibayarkan dapat lebih rendah.

Apa Saja yang Bisa Membuat Biaya Jual Beli Rumah Berbeda?

Biaya transaksi rumah tidak selalu sama karena kondisi setiap properti berbeda.

Beberapa faktor yang dapat memengaruhi total biaya antara lain:

1. Harga rumah

Semakin tinggi nilai transaksi, beberapa komponen biaya yang dihitung berdasarkan persentase juga ikut meningkat.

2. Lokasi properti

BPHTB merupakan pajak daerah. Karena tarif dan NPOPTKP ditetapkan melalui Perda, perhitungannya dapat berbeda berdasarkan daerah tempat tanah atau bangunan berada.

3. Status sertifikat

Proses dapat berbeda apabila objek menggunakan SHM, HGB, atau memiliki kondisi administrasi tertentu.

4. Kondisi dokumen

Dokumen yang belum lengkap, perubahan data, atau kebutuhan pengurusan tertentu dapat menambah pekerjaan dan biaya administrasi.

5. Transaksi menggunakan KPR

Pembelian melalui KPR dapat melibatkan dokumen dan biaya tambahan dari proses kredit, seperti pengikatan jaminan dan biaya yang ditetapkan oleh bank.

6. Adanya tunggakan atau masalah administrasi

PBB, dokumen kepemilikan, atau persoalan administratif lain perlu diperiksa sebelum transaksi diselesaikan.

Biaya Pengecekan Sertifikat dan Pengurusan di BPN

Dalam jual beli rumah, pengecekan sertifikat merupakan bagian penting untuk memastikan data tanah yang akan dialihkan dapat diproses sesuai ketentuan.

Kementerian ATR/BPN menyediakan layanan pengecekan sertifikat, termasuk melalui sistem elektronik. Dalam petunjuk teknisnya, pengecekan sertifikat untuk kegiatan pemindahan atau peralihan hak berkaitan dengan dokumen seperti sertifikat asli dan surat pengantar PPAT.

Selain jasa PPAT, terdapat pula penerimaan negara bukan pajak (PNBP) di bidang pertanahan yang tarifnya diatur dalam ketentuan tersendiri. PP Nomor 128 Tahun 2015 merupakan salah satu dasar pengaturan jenis dan tarif PNBP yang berlaku pada Kementerian ATR/BPN.

Karena itu, jangan langsung menggunakan angka biaya dari transaksi orang lain sebagai patokan mutlak. Jenis layanan pertanahan yang dibutuhkan harus dilihat terlebih dahulu.

Siapa yang Membayar Biaya Notaris Jual Beli Rumah?

Tidak ada satu aturan sederhana yang membuat seluruh biaya transaksi otomatis dibebankan kepada pembeli.

Dalam praktik jual beli rumah, beberapa biaya sering dibagi berdasarkan kebiasaan dan kesepakatan.

Gambaran umumnya:

Biaya	Pihak yang umumnya berkewajiban
BPHTB	Pembeli
PPh final pengalihan	Penjual
Honorarium PPAT	Sesuai kesepakatan
Biaya pengecekan sertifikat	Sesuai kesepakatan/proses
Pendaftaran peralihan hak	Umumnya berkaitan dengan pembeli
Biaya lain	Sesuai jenis layanan dan kesepakatan

Yang perlu diperhatikan adalah “umumnya dibayar” tidak selalu sama dengan “wajib secara hukum”.

Karena itu, sebelum menandatangani transaksi, sebaiknya minta rincian tertulis dari PPAT/notaris mengenai:

• biaya jasa;
• pajak pembeli;
• pajak penjual;
• biaya pertanahan;
• biaya administrasi;
• biaya dokumen;
• dan biaya lain jika ada.

Dengan begitu, kedua pihak mengetahui jumlah yang harus disiapkan sejak awal.

Cara Menghitung Biaya Notaris Jual Beli Rumah agar Tidak Salah

Kesalahan paling umum bukan pada rumusnya, tetapi pada mencampur semua biaya menjadi satu angka.

Agar lebih aman, lakukan langkah berikut.

Langkah 1: Catat harga transaksi

Contoh:

Rp600.000.000

Langkah 2: Tanyakan honorarium PPAT

Jangan langsung menganggap 1%.

Tanyakan:

“Berapa honorarium PPAT untuk transaksi ini dan apa saja yang sudah termasuk?”

Langkah 3: Hitung BPHTB

Gunakan tarif dan NPOPTKP sesuai daerah objek properti.

Rumus dasarnya:

BPHTB = tarif daerah × (NPOP − NPOPTKP)

Langkah 4: Hitung PPh penjual

Untuk transaksi yang dikenai tarif umum 2,5%:

PPh final = 2,5% × nilai bruto pengalihan

Ketentuan tarif khusus tetap perlu diperiksa jika objek atau pihak yang melakukan transaksi masuk kategori tertentu.

Langkah 5: Tambahkan biaya pertanahan dan administrasi

Mintalah rincian biaya yang memang diperlukan untuk transaksi tersebut.

Langkah 6: Buat total anggaran

Gunakan format sederhana:

Total dana transaksi = harga rumah + biaya pembeli yang menjadi tanggungan + biaya lain yang disepakati

Sementara kewajiban penjual dihitung secara terpisah.

Contoh Simulasi untuk Pembeli

Misalkan seseorang membeli rumah seharga Rp600 juta.

Asumsikan:

• Harga rumah: Rp600.000.000
• Honorarium PPAT: Rp6.000.000
• BPHTB: Rp26.000.000
• Biaya administrasi/pertanahan: misalnya Rp2.000.000 sebagai angka ilustrasi

Maka dana tambahan pembeli dalam simulasi:

Rp6.000.000 + Rp26.000.000 + Rp2.000.000 = Rp34.000.000

Dengan demikian, dana yang perlu disiapkan untuk harga rumah dan biaya tambahan menjadi:

Rp600.000.000 + Rp34.000.000 = Rp634.000.000

Sekali lagi, angka Rp2 juta di atas hanya contoh, bukan tarif resmi yang berlaku untuk seluruh transaksi.

PPh final penjual tidak dimasukkan ke total biaya pembeli karena pada prinsipnya merupakan kewajiban pihak yang mengalihkan hak.

Apakah Biaya Notaris Bisa Dinegosiasikan?

Untuk honorarium jasa, pembeli dan penjual dapat menanyakan rincian serta membicarakan biaya dengan PPAT/notaris.

Hal yang lebih penting daripada sekadar mencari biaya paling murah adalah mengetahui apa yang termasuk dalam jasa tersebut.

Misalnya, tanyakan apakah penawaran sudah mencakup:

• pembuatan AJB;
• pemeriksaan dokumen;
• pengecekan sertifikat;
• pengurusan administrasi;
• proses balik nama;
• saksi;
• pengurusan pajak;
• atau pekerjaan lain.

Jangan membandingkan dua penawaran hanya berdasarkan nominal. Bandingkan juga ruang lingkup pekerjaan yang diberikan.

Tips Menghemat Biaya Jual Beli Rumah

Menghemat biaya transaksi bukan berarti mengurangi prosedur hukum yang penting. Cara yang lebih aman adalah menghindari biaya yang sebenarnya tidak diperlukan.

Beberapa langkah yang dapat dilakukan:

1. Minta quotation tertulis dari PPAT/notaris.
2. Pisahkan honorarium dengan pajak.
3. Pastikan status sertifikat sebelum transaksi.
4. Tanyakan biaya yang sudah termasuk dalam honorarium.
5. Bandingkan beberapa PPAT secara wajar.
6. Pastikan pembayaran pajak dilakukan melalui mekanisme resmi.
7. Jangan mengurangi atau memanipulasi nilai transaksi untuk mengejar biaya lebih rendah.
8. Periksa ketentuan BPHTB daerah tempat rumah berada.
9. Simpan bukti pembayaran dan dokumen transaksi.
10. Jangan terburu-buru membayar lunas sebelum dokumen dan status properti diperiksa.

Kesalahan yang Sering Terjadi Saat Menghitung Biaya Notaris

Menganggap 1% adalah tarif pasti

Padahal ketentuan menyebut batas maksimal honorarium PPAT sebesar 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.

Menganggap BPHTB selalu 5%

UU Nomor 1 Tahun 2022 menetapkan batas tarif paling tinggi 5%, sedangkan tarif aktual ditetapkan melalui Perda.

Menganggap semua biaya dibayar pembeli

Tidak. PPh final atas pengalihan merupakan kewajiban pihak yang mengalihkan hak sesuai ketentuan perpajakan.

Menggunakan NPOPTKP dari daerah lain

NPOPTKP merupakan salah satu komponen yang ditetapkan dalam ketentuan daerah. Karena itu, jangan menyalin angka dari artikel atau transaksi di kota lain tanpa melakukan pengecekan.

Hanya menyiapkan uang untuk harga rumah

Pembeli juga perlu memperhitungkan pajak, jasa PPAT, administrasi, dan biaya pertanahan yang mungkin muncul.

Dasar Hukum yang Perlu Diketahui

Beberapa aturan penting yang berkaitan dengan transaksi jual beli tanah dan bangunan antara lain:

• PP Nomor 24 Tahun 2016 mengenai perubahan atas PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, termasuk ketentuan batas honorarium PPAT.
• UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, termasuk pengaturan BPHTB.
• PP Nomor 34 Tahun 2016 mengenai PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan serta PPJB beserta perubahannya.
• PP Nomor 128 Tahun 2015 mengenai jenis dan tarif PNBP yang berlaku pada Kementerian ATR/BPN.

Karena peraturan daerah dan kondisi transaksi dapat berubah, angka yang bersifat lokal sebaiknya selalu dikonfirmasi kepada PPAT/notaris dan pemerintah daerah terkait sebelum pembayaran.

FAQ Seputar Biaya Notaris Jual Beli Rumah

Berapa biaya notaris jual beli rumah?

Tidak ada satu angka yang berlaku untuk semua rumah. Honorarium PPAT memiliki batas maksimum 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta, sedangkan biaya keseluruhan transaksi dapat mencakup BPHTB, pajak penjual, biaya pertanahan, dan administrasi lainnya.

Apakah biaya notaris wajib 1%?

Tidak. Angka 1% merupakan batas maksimum honorarium PPAT dan PPAT Sementara, termasuk jasa saksi, berdasarkan ketentuan yang berlaku.

Siapa yang membayar BPHTB?

Pada transaksi jual beli, BPHTB pada prinsipnya menjadi kewajiban pihak yang memperoleh hak, yaitu pembeli. Tarifnya ditetapkan melalui Perda dengan batas paling tinggi 5%.

Siapa yang membayar PPh jual beli rumah?

PPh final atas pengalihan hak dikenakan kepada pihak yang memperoleh penghasilan dari pengalihan, yang dalam jual beli pada umumnya adalah penjual. Untuk kategori transaksi umum tertentu, tarifnya 2,5% dari nilai bruto pengalihan.

Apakah BPHTB selalu 5%?

Tidak selalu. UU Nomor 1 Tahun 2022 menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5%, sedangkan tarif yang berlaku ditetapkan oleh pemerintah daerah melalui Perda.

Apakah biaya balik nama termasuk biaya notaris?

Tidak selalu. Biaya jasa PPAT dan biaya layanan pertanahan merupakan komponen yang berbeda. Pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan memiliki ketentuan PNBP tersendiri.

Apakah membeli rumah secara KPR membuat biaya berbeda?

Bisa. Transaksi KPR dapat melibatkan dokumen dan proses tambahan karena selain jual beli terdapat proses kredit dan pengikatan jaminan. Oleh sebab itu, calon pembeli sebaiknya meminta rincian biaya dari bank dan PPAT sebelum akad.

Kesimpulan

Cara menghitung biaya notaris jual beli rumah yang benar tidak cukup dengan mengalikan harga rumah dengan 1%. Honorarium PPAT memiliki batas maksimal 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta, sedangkan total biaya jual beli dapat mencakup BPHTB, PPh final penjual, biaya pertanahan, administrasi, dan kebutuhan dokumen lainnya.

Untuk pembeli, langkah paling aman adalah memisahkan setiap komponen biaya. Hitung honorarium PPAT secara terpisah, gunakan tarif dan NPOPTKP BPHTB sesuai daerah, lalu tambahkan biaya pertanahan dan administrasi yang benar-benar diperlukan. Dengan cara tersebut, Anda tidak hanya mengetahui cara menghitung biaya notaris jual beli rumah, tetapi juga dapat menyiapkan anggaran transaksi secara lebih realistis dan menghindari biaya tak terduga.

Catatan penting: Contoh angka dalam artikel ini digunakan untuk menjelaskan metode perhitungan. Nominal BPHTB, NPOPTKP, PNBP pertanahan, dan biaya jasa yang berlaku pada transaksi tertentu perlu dikonfirmasi berdasarkan lokasi properti, kondisi dokumen, jenis layanan, serta ketentuan yang berlaku pada saat transaksi.

 

 

Baca juga :

• Panduan KPR rumah
• Panduan membeli rumah pertama
• Srtrategi beli rumah tanpa utang
• Cara membayar kpr BRI lewat BRImo
• Cara menabung beli rumah gaji 3 juta
• Cara menabung beli rumah gaji 1 juta
• Cara cepat Punya Rumah menurut Islam